Urbanismo en Valencina

¿Qué altura tienen los edificios en Valencina de la Concepción?

Uno de los parámetros que caracterizan a la edificación en un pueblo o ciudad es la altura de sus construcciones. La fisonomía de Valencina y su percepción visual vienen de la mano de la altura de sus edificios. Alterar esa proporción, es cambiar directamente su imagen característica.

Sin llegar a entrar en el debate sobre la necesidad de aumentar la altura máxima permitida o de mantenerla incluso en las nuevas áreas de crecimiento, tan recurrente en estos momentos de planteamientos iniciales del Plan General, cabría preguntarse acerca de la altura actual del caserío de Valencina tanto en su casco antiguo como en su zona de expansión y su periferia, por cuanto el estado actual de la edificación es la consecuencia de un marco normativo y de unas necesidades concretas de la población plasmadas en la edificación con el paso de los años.

Para responder a esta pregunta basta darse un paseo por el pueblo y mirar hacia arriba para descubrir las alturas reales de la edificación que suelen escaparse a nuestra vista, sin llegar a ser perceptibles más que cuando nos alejamos y prestamos atención intencionadamente al paisaje urbano que nos rodea.

A continuación, aporto algunos ejemplos de alturas de edificios divididos según el número de plantas. Si se desea ver las imágenes con más calidad, basta con pulsar sobre ellas para descargarlas y aumentar su tamaño.


Edificios de una sola planta (PB)
Se incluyen en este grupo edificios de viviendas de una única planta, en edificaciones compactas del casco antiguo o en viviendas aisladas de las zonas de expansión. Los usos son muy variados, encontrándonos: equipamientos, viviendas unifamiliares, locales comerciales, construcciones auxiliares, instalaciones industriales. Por regla general, en el caso de usos residenciales se suelen corresponder con edificaciones de cierta antigüedad.





Edificios de dos plantas (PB+I)
La inmensa mayoría de edificaciones de Valencina se incluyen dentro de este grupo. Se trata de viviendas adosadas con alineación a vial, viviendas pareadas, chalés independientes, viviendas entre medianeras con o sin locales comerciales en planta baja, dotaciones públicas, etc.





Edificios de dos plantas con sótano (PB+I-I)
Con la misma tipología de las edificaciones incluidas en el grupo anterior, nos podemos encontrar otro tipo de construcciones que incluyen una nueva planta, de sótano o semisótano para garaje, vivienda o trastero.




Edificios de tres plantas (PB+II)
Suelen ser edificios de viviendas con castillete habitable, habitaciones bajo cubierta, palomares, etc., tanto en promociones de unifamiliares adosados, pareados o aislados como en viviendas entre medianeras del casco antiguo. Las soluciones para optar por la tercera planta son muy variadas, desde un retranqueo en fachada hasta una construcción en la zona posterior de la vivienda, pasando por fachadas de tres alturas o cubiertas de teja con pendientes elevadas.





Edificios de tres plantas con sótano (PB+II-I)
Las tipologías de edificios de tres plantas incluyen, en ciertos casos, plantas en sótano o semisótano para garaje, vivienda o trastero.





Las actuales Normas Subsidiarias de 1987 y las sucesivas modificaciones, estipulan como altura máxima de la edificación la medida en metros lineales entre el suelo terminado (rasante del acerado) y la cara superior del último forjado (art.43), permitiendo de forma genérica una altura de planta baja de entre 3 y 4 metros medida ente las caras superiores de los forjados (art.44.2 y 43). Los sótanos o semisótanos deberán tener una altura libre mínima de 2,20 metros si es para aparcamientos o de 2,50 metros si es para otros usos, sin admitirse la utilización como vivienda (art.45). El resto de plantas deberá tener una altura mínima entre 2,75 y 3,50 metros (art.46.2).

En resumen, se permiten tanto planta baja y planta primera como sótano si no se usa para vivienda, admitiéndose los castilletes de escalera de acceso a azotea y elementos de instalaciones (depósitos de agua, antenas, remates de muros, etc.). Los castilletes deberán estar incluidos en el proyecto a la hora de solicitar la licencia municipal y nunca podrán suponer más de un 25% de la superficie construida sobre la que se edifique, siempre que no sean visibles desde la vía pública (art.47).

La altura máxima, según el uso y la zona:

• Zona residencial en suelo urbano: 2 plantas y 6,50 metros (art.94.2, 98.2). Se incluye una mención al caso de construcciones colindantes con edifcios de interés, en los que habrá que adaptarse a la altura que estos tengan.
• Zona residencial en suelo urbanizable: 2 plantas (art.115).
• Edificaciones en el medio rural: 2 plantas o 7 metros (art.127).
• Actividades terciarias en suelo urbano: Se deben adaptar a la altura que corresponda al uso del edificio donde estén incluidas. En sótano la altura mínima libre es de 3 metros y para semisótano de 2,70 metros (art.83.4).
  
• Industrial: 1 planta y 7 metros, con alturas superiores admisibles si la actividad industrial lo exige (art.103.2 y 115). En el Polígono Los Girasoles se permite la construcción de una entreplanta, siempre que no exceda del 30% de la superficie construida.
• Centros de infraestructuras: 7 metros (art.106).

El nuevo Plan General debería mejorar y avanzar en la definición de las condiciones de edificación de las actuales Normas Subsidiarias e, igualmente, resolver la situación irregular de una buena parte de las edificaciones de Valencina, unas en régimen de fuera de ordenación y otras con plantas ilegales, sobrevenidas en ambos casos por la aplicación de las Normas Subsidiarias. En cualquier caso, no se debería obviar la situación de partida y, en consecuencia, optar por una solución específica que atienda a cada uno de los casos señalados anteriormente en las fotografías y en las descripciones.