Urbanismo en Valencina

La nueva norma, cuyo cumplimiento podrá exigirse ante los Tribunales, pone límites al nivel de endeudamiento de las familias y tiene incidencia sobre el cien por cien de la población andaluza
Consejería de Vivienda. 19/03/2010

La Ley del Derecho a la Vivienda, aprobada por el Parlamento de Andalucía el pasado 17 de febrero, ya está en vigor, tras su publicación el sábado 20 de marzo en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA). Esta nueva norma articula de forma pionera en España el cumplimiento efectivo del derecho constitucional y estatutario de acceso ciudadano a una vivienda digna y adecuada.

La Ley aleja de la discrecionalidad política la satisfacción del derecho y define con concreción las herramientas con que cuentan la administraciones públicas (Junta y ayuntamientos), así como las circunstancias y los procedimientos por los que los ciudadanos pueden hacerlo efectivo y exigir su cumplimiento incluso ante los Tribunales de Justicia. Son titulares del derecho todas aquellas personas con vecindad administrativa en la comunidad autónoma que carezcan de ingresos económicos para acceder a una vivienda del mercado libre en su localidad. Igualmente, deberán estar inscritas en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida y no ser titulares ni tener derechos de disfrute sobre un inmueble ya existente. El derecho de acceso a una vivienda digna a precio asequible se aplicará en condiciones de igualdad y podrá ejecutarse en régimen propiedad o de alquiler.

La norma promueve el acceso a la vivienda de forma preferente a las familias con ingresos inferiores a los 36.000 euros anuales (5,5 veces el Iprem), que es el umbral económico fijado en el actual Plan Concertado de Vivienda y Suelo para acceder a una VPO. Para evitar su excesivo endeudamiento, el nuevo marco normativo pone límites al esfuerzo que cada familia podrá asumir para acceder a una vivienda, estableciendo que las ayudas públicas tendrán que garantizar que no tengan que destinar más de un tercio de su renta en el caso de la compra o de un cuarto en caso del alquiler. Para las personas en situación o con riesgo de exclusión social que no puedan acceder a una vivienda protegida y cuya necesidad quede acreditada, las Administraciones favorecerán el acceso a un alojamiento transitorio.

Con todo, el texto aprobado es una ley de carácter integral de Derecho a la Vivienda y tiene incidencia sobre el cien por cien de la población andaluza, incluyendo incluso aquellas familias que por el nivel de ingresos elevado queden fuera de los planes públicos. Así, obliga a las administraciones a posibilitar a través del planeamiento urbanístico, la disposición de suelo que permita el acceso en régimen de promoción libre, así como una serie de ayudas y acciones de fomento con incentivos para la salida al mercado de stock desocupado, la oferta de viviendas en alquiler, o ayudas a la rehabilitación.

Registros y Planes Municipales

Como vías efectivas para promover y garantizar el derecho constitucional y estatutario, la Ley obliga a las administraciones a crear registros municipales de demandantes de vivienda protegida y a elaborar planes municipales y autonómicos de vivienda y suelo. Gracias a los registros -principal instrumento de ejecución de la Ley se podrá cuantificar y caracterizar la demanda real, posibilitando con ello un diagnóstico al detalle de las necesidades reales de la población. Los ayuntamientos serán los encargados de poner en funcionamiento y mantener este sistema, aunque para ello contarán con el apoyo económico de la Administración autonómica.

Por su parte, los planes de vivienda determinarán en un horizonte temporal específico el volumen y la tipología del parque de viviendas detectado como necesario para atender a la demanda ciudadana. En el caso autonómico, ya se encuentra en vigor el Plan Concertado 2008-2012, mientras que los consistorios contarán con dos años desde la entrada en vigor de la Ley para elaborar sus instrumentos de planificación de la oferta en función de la demanda aflorada en el registro. Para asegurar el cumplimiento de los objetivos incluidos en estos planes, los ayuntamientos deberán reflejar en su planeamiento urbanístico la reserva de suelo necesario para satisfacer la demanda de VPO.

Una vez aprobado el nuevo texto y transcurrido el horizonte temporal de dos años para la aprobación de los respectivos planes municipales, los andaluces que reúnan los requisitos establecidos podrán exigir ante los Tribunales de Justicia el cumplimiento de estas obligaciones. En ese sentido, la Ley del Derecho a la Vivienda andaluza es pionera en el contexto nacional, puesto que esta garantía no existe en ninguna otra comunidad.

Vivienda digna

Por otro lado, la Ley define el concepto de vivienda digna y adecuada y lo relaciona con niveles objetivos de confortabilidad, sostenibilidad y eficiencia. Además, hace referencia al concepto de vivienda de calidad, no sólo como el recinto físico sino atendiendo también al conjunto de dotaciones y equipamientos que deben estar a disposición del ciudadano. El texto aprobado reconoce la importancia de la rehabilitación, la conservación y el mantenimiento de los parques de viviendas como instrumentos para promover el derecho a la vivienda, por lo que obliga a las administraciones a promover acciones que hagan efectiva la recuperación residencial de los cascos históricos y los barrios.

Observatorio de la Vivienda y otras incorporaciones

Fruto del debate parlamentario, el texto de la Ley se ha enriquecido con distintas incorporaciones como es la creación del Observatorio de la Vivienda de Andalucía, cuyas funciones deberán desarrollarse reglamentariamente. Su objetivo será la planificación, el estudio y el análisis de la realidad social y económica andaluza que caracteriza al sector de la vivienda. Será un órgano participado por organizaciones sociales y empresariales, por colectivos y agentes del sector de la vivienda que manifiesten interés en colaborar en las tareas que se establezcan. De igual forma, se han ampliado los conceptos de sostenibilidad y calidad, asociándolos a aspectos concretos como la reducción del ruido, la gestión adecuada de los residuos generados, el ahorro y uso eficiente del agua y la energía.

Financiación

La Ley establece que la Junta de Andalucía, a través de sus planes de vivienda y suelo y los respectivos presupuestos de la comunidad, fijará los recursos económicos destinados a promover el derecho a la vivienda. En la actualidad, esos fondos están contemplados en el Plan Concertado de Vivienda y Suelo, así como en el convenio fijado con el Ministerio de Vivienda para la financiación del mismo, que establece una dotación de 1.440 millones. De igual modo, la Administración autonómica será la responsable de garantizar un sistema de ayudas a municipios para la elaboración y revisión de los planes municipales de vivienda, así como para la creación de los registros.