Urbanismo en Valencina

Luis Andrés Zambrana. Profesor de Economía Aplicada de la Universidad de Sevilla
El Correo. 28/10/2009

El pasado 15 de octubre, aprovechando la publicación de los datos correspondientes al tercer trimestre del índice de precios de la vivienda, la directora General de Arquitectura y Política de Vivienda, Anunciación Romero, haciendo honor a su nombre, anunció con cierto tono de satisfacción, según leí en prensa, el final de la caída de los precios.

Sin entrar en las dotes adivinatorias o predictivas de nuestro ejecutivo, allá cada cual con su creencia sobre la carga de investigación que acompaña cada afirmación salida de una portavocía, aunque en esta ocasión, y sin que el precedente sirva, fueran infalibles, no entiendo muy bien el tono de satisfacción.

Quince días antes, el Fondo Monetario Internacional presentaba en Turquía el informe titulado Perspectivas de la Economía Mundial en el que alertan de los desajustes que aún persisten en los precios de las viviendas de los países avanzados. En concreto señalan a España como uno de los que mayor desajuste presenta, por lo que dicho organismo estima que la bajada de precios deberá ser aún mayor. Esta tesis, a diferencia de la opinión del Ministerio de la Vivienda, se sustenta en su correspondiente modelo teórico acompañado de su base estadística ¡qué menos! (quizás convendría que Anunciación se lo hubiera leído antes de comparecer en rueda de prensa).

No cansaré al lector describiendo el modelo utilizado por el FMI, sólo destacaré una de las cuatro componentes en que se basa: la alta relación entre las variables precio de la vivienda - ingreso. Respecto a esta rúbrica nuestro país encabeza el ránking, es decir, tenemos las viviendas más caras de todos los países avanzados en relación a nuestros ingresos. Intentar que este desequilibrio desaparezca o al menos se reduzca, debería ser una preocupación de los que gestionan desde lo público la cosa de la vivienda, y ya que nadie parece dar con la fórmula para aumentar nuestros ingresos, la única vía que se me ocurre es la reducción de precios.

Y no creo que pueda tacharse precisamente al FMI de ser un organismo más comprometido con las personas que con los intereses de grandes empresas y por tanto amigos de publicar discursos con un marcado carácter social, desde luego a mí no me lo parece, pero entiendo que, como dijo el torero "haya gente pá-tó" Apelo en cambio al sentido común para que juzguen los datos que les expongo a continuación.

Durante la década que va de 1998 a 2008, periodo que ha durado lo que unos han venido llamando burbuja inmobiliaria y otro, de forma más acertada a mi entender, llamó el Tsunami urbanizador español (Ramón Fernández Durán, 2006), la vivienda en España ha multiplicado su precio por 2,57. Como esto es una simple cifra que esconde multitud de realidades en la que se mezclan viviendas de municipios del interior, de la costa y de las Áreas Metropolitanas, aclaro que en la provincia de Sevilla, cuarta Área Metropolitana de España, los precios se multiplicaron por 3,25, es decir, más que triplicados. En esa misma década el índice que se elabora para medir el comportamiento del coste de "la vida", se multiplicó por 1,37. Esa diferencia ha supuesto que la vivienda se convierta en algo inalcanzable para una proporción cada vez mayor de población.

Si entráramos a analizar la subida del precio de la vivienda, nos daríamos cuenta de que ésta no se produjo porque el sueldo de los albañiles o el coste de los materiales o las minutas de los arquitectos se multiplicaran por tres en estos años, ocurrió porque el suelo sobre el que se construye y el producto terminado, es decir, la vivienda, se adentraron en una espiral que generó altísimos rendimientos al capital especulativo. Piensen en la cantidad de pisos que, una vez cerrado su precio, y en plano eran objeto de pases de comprador en comprador hasta la entrega de llaves con un notable incremento en su precio. O en la cantidad de suelos agrícolas objeto de convenios entre ayuntamientos y promotoras a fin de ser calificados como suelos edificables y que derramaban prebendas por doquier. O en todos aquellos que tenían sus viviendas en propiedad y de pronto se sintieron inmensamente ricos ante las expectativas de incremento de precios en el mercado, no era difícil oír conversaciones sobre lo que se había pagado por el piso del vecino anotándose automáticamente en el haber el correspondiente incremento de patrimonio, apunte que ahora cualquiera rebaja.

Aquello parecía no tener techo y nuestra economía se volcó en la construcción hasta llegar a aportar de forma directa el 12% de todo el Producto Interior Bruto, a lo que habríamos de sumar la fuerte dependencia de subsectores como la cerámica, la carpintería, carpintería metálica... Pero el techo llegó y cuando las expectativas de incremento desaparecen la demanda especulativa se retira, unos hicieron caja y a otros les pilló con suelo baldío, edificios en construcción o se quedaron sin dar el pase, lo cierto es que ahora al sector solo le queda la demanda de viviendas para vivir, que es para lo que están concebidas o, al menos, deberían.

La economía española está sumida en una profunda crisis por su alta dependencia de la construcción. El stock de viviendas sin vender ronda el millón y sus compradores ya no saldrán, al menos hasta que no sean capaces de ver suculentas expectativas, de la espiral especulativa. Los actuales demandantes de vivienda han de afrontar la compra de la misma en base a unos ingresos muy distantes, hoy por hoy, de los precios, tal y como nos pone de manifiesto el Instituto Nacional de Estadística, el Fondo Monetario Internacional o cualquier acercamiento al muestrario de carteles 'Se vende', que los hay y muchos. Llegado este punto, o los vendedores bajan el precio o los compradores suben los ingresos. Para lo segundo se nos plantea un panorama complicado, es por ello que no entiendo la satisfacción de Anunciación. Si el anuncio fuese cierto, me temo que al sector le queda un largo tramo de crisis y los ciudadanos, sobre todo los jóvenes, deberán esperar sentados su vivienda.