VPO para los más necesitados
La VPO de Régimen Especial, destinada a los más desfavorecidos, es una de las grandes protagonistas del nuevo Plan de Vivienda. Sin embargo, es necesario hacer rentable este producto si se quiere aumentar su oferta de manera decidida
José Diego Cruz, licenciado en Derecho, MBA de IESE y director del Departamento de Expansión de Dolmen Consulting Inmobiliario
Este mes hemos estrenado en Andalucía el Plan de Vivienda y Suelo 2008-2012, un proyecto que apuesta con firmeza por las viviendas de protección oficial y que ha visto la luz gracias al empeño y la celeridad de la nueva Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio y a la colaboración de todos los actores del sector inmobiliario.
Si se quiere señalar a un protagonista del plan, todos los dedos se dirigirán, sin duda, hacia la VPO de Régimen Especial, la que va destinada a los jóvenes y las clases sociales más desfavorecidas, es decir, a las principales víctimas de la especulación inmobiliaria de los últimos años.
En estos momentos de vacas flacas, la apuesta por el Régimen Especial resulta, simultáneamente, un gran acierto y un enorme reto. Acierto, porque las rentas más desfavorecidas necesitan a gritos viviendas dignas y acordes con sus ingresos. Reto, porque tradicionalmente este régimen ha ahuyentado a los promotores debido a sus escasas, y en demasiadas ocasiones nulas, rentabilidades.
Por este motivo, si realmente se pretende que se promueva Régimen Especial en Andalucía es necesario que sea rentable. De lo contrario, el empeño de nuestros políticos en que se desarrolle se convertirá en un callejón sin salida y en una peligrosa parálisis de la actividad inmobiliaria.
En las próximas líneas, con modestia, pero avalados por más de trece años de experiencia en la promoción de Régimen Especial, que abarca más del 70% de las viviendas promovidas por Dolmen, intentaremos dar claves, algunas ya recogidas en el Plan de Vivienda, para que la rentabilidad de la VPO en este tipo de régimen no sea misión imposible.
Aunque suene ya a vieja canción, debemos incidir de nuevo sobre la cuestión de los módulos, el precio de venta de las viviendas protegidas. En 2008, el incremento del Precio Básico Nacional ha sido de apenas un 4,12%, cantidad a todas luces insuficiente si se tiene en cuenta que la aplicación del Código Técnico de la Edificación ha representado incrementos en los costes de construcción de la VPO de alrededor del 20%. En contrapartida, no obstante, el Gobierno ofreció la posibilidad de que las CCAA subieran algo más el precio del módulo de Régimen Especial. Un opción que, con buen criterio, la Junta de Andalucía ha explotado, logrando un incremento adicional de en torno el 6%.
Además, no se puede perder nunca de vista que si se quiere lograr de verdad que el Régimen Especial sea rentable, éste será difícilmente conciliable con los afanes recaudatorios, por otra parte legítimos, de nuestros Ayuntamientos. Por ello, los problemas de financiación de las corporaciones locales deben resolverse, desde el ámbito estatal, por cauces ajenos al sector inmobiliario.
Para hacer más atractivo el Régimen Especial debe respetarse también la regla actual de la posible vinculación de un garaje y trastero por vivienda. Una norma que, además de facilitar un mínimo beneficio, redunda en una mayor calidad del hogar del comprador. Sin embargo, sí se debe perseguir la práctica de vincular más de una plaza de parking por vivienda u otras estrategias que encarecen el producto por encima del precio máximo legal establecido.
En un artículo sobre VPO es obligado mencionar también la burocracia. El tiempo es dinero, y aún más tras la escalada de los tipos que ha duplicado en el último año el coste de financiación de la promoción inmobiliaria, lo cual es mucho más grave en productos como el Régimen Especial cuyos márgenes son muy estrechos. O agilizamos los trámites necesarios, no sólo para desarrollar suelo sino incluso para conseguir licencias sobre suelos inmediatos, o cualquier intento de incentivar la promoción de VPO de Régimen Especial caerá en saco roto. No tiene sentido que obtener una licencia de obras tarde en promedio, entre año y año y medio, partiendo de un solar perfectamente urbanizado. Nos consta que nuestras autoridades son conscientes de este problema y confiamos en que le presten la atención que se merece.
Por último, tendríamos que incidir en la ordenación urbanística. Si queremos realmente que se promueva la VPO en este régimen tenemos que huir de las unifamiliares. En esta tipología, y, máxime cuando en Andalucía esta modalidad no puede superar los 90 m2 útiles, el Régimen Especial es prácticamente imposible que sea rentable, incluso comprando suelo a precios muy inferiores al 15% del módulo y en ocasiones hasta con coste cero. Es necesario que los políticos y los urbanistas que diseñen los nuevos Planeamientos Generales prevean un porcentaje mayoritario de viviendas en altura, al menos de baja más tres, dejando si acaso un pequeño porcentaje no mayor del 20% para viviendas unifamiliares.
Por otra parte, también en el apartado urbanístico, las densidades tienen que ser más altas, más razonables, en torno a un mínimo de unas 60 viviendas/hectárea. Si no lo hacemos así, si no volvemos al modelo de ciudad compacta, no sólo no podremos desarrollar ciudades y barrios sostenibles desde el punto de vista medioambiental, sino que además haremos inútiles los esfuerzos de particulares y Administración por promover VPO y en particular Régimen Especial. Tengamos presente que, en la coyuntura actual, la VPO es el único producto que mantiene la demanda intacta. Así las cosas, estamos obligados a cuidarlo.
Fuente: Dolmen Consulting Inmobiliario 27/07/08
